CONTROVERSIA ENTRE DUEÑOS DE UN MISMO INMUEBLE
Hay eventualidades donde varias personas son propietarios por porcentaje de un mismo inmueble, como por ejemplo las siguientes; cuando compraron entre varios, cuando se realizó partición en una sucesión.
A los anteriores propietarios según la ley se les denomina comuneros, que, al ser dueños de una propiedad común, pueden disponer; tienen derecho al uso y disfrutar de los frutos de su propiedad en proporción a la parte que les corresponden, pero el problema es cuando por cualquier inconformidad se quiera dividir materialmente para repartir conforme a los porcentajes o vender el inmueble ya sea a un tercero o a uno de los comuneros.
Tomaremos como ejemplo cuatro (04) personas que acordaron comprar la misma casa, ya logrando ser comuneros propietarios, cada uno con un porcentaje del 25%, inicialmente procederá la división material, pero en caso que pericialmente no sea procedente la división material, lo prudente es que de común acuerdo los demás le vendan su parte a un único propietario ya sea comunero o un tercero.
El problema se complica cuando uno de los comuneros fallece ya que esa cuota parte puede llegar a quedar a nombre de varios herederos en la sucesión, haciendo crecer el número de comuneros y en esa situación se imposibilita la división material evidentemente, siguiendo el hipotético caso anterior de cuatro (04) comuneros que compraron la misma casa, cada uno con un 25%, si alguno fallece esa cuota parte se dividirá entre; por ejemplo un 50% para los (05) hijos herederos y el otro 50% para la viuda por gananciales, suponiendo que adquirió la cuota parte del bien estando casado.
Prosiguiendo con el anterior ejemplo, los propietarios comuneros serán tres (03) comuneros iniciales con un 25% cada uno, los cinco (05) herederos del comunero fallecido con un 2,5% cada uno y la viuda del mismo comunero fallecido con un 12,5%, en este caso llegar a un acuerdo entre todos los comuneros es una labor maratónica, complicando procedimentalmente un eventual juicio divisorio porque no es lo mismo para un demandante notificar de la demanda a tres personas que notificar a ocho.
Cuando no hay común acuerdo debe acudirse ante un Juez de reparto con competencia y jurisdicción, otorgando poder a un abogado para que inicie ante la Rama Judicial un proceso divisorio, donde procederá inicialmente la venta, primero se ordenará el secuestro del inmueble, luego de realizado este se procederá con el remate, la base de remate será el total del avalúo.
En caso que la licitación se frustre por falta de postores se proseguirá con el remate en el 70% del avalúo, la ventaja de uno de los comuneros es que podrá ser postor consignando el porcentaje legal en la misma forma que los terceros, pero al pagar el precio del remate deducirá el valor de su cuota en proporción a aquel, tal como lo dice el art 411 del Código General del Proceso.
Es importante que, si eres propietario comunero y estás en controversias con los demás comuneros, te asesores muy bien de un abogado experto en litigio de derecho civil, analizando la prueba pericial sobre la eventual división material del inmueble y el avalúo del mismo para tomar decisiones, luego considerar la posibilidad de una eventual demanda, lo anterior teniendo en cuenta la congestión del aparato judicial que causa la demora de los procesos judiciales.
Para contemplar mejor lo anterior es eficiente leer el art. 406 y siguientes del Código General del Proceso, recuerda ser siempre ¡muy eficiente!
01/abril/2024