RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL
En un inmueble arrendado con destinación comercial, luego de dos (02) años de arrendamiento, el arrendador no puede pedir caprichosamente al arrendatario la entrega del inmueble o por el mero vencimiento del tiempo establecido en el contrato, porque en este caso el arrendatario adquiere el derecho de renovación del contrato, en razón a las causales están especificadas en el art. 518 del Código de Comercio y son las siguientes: “1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.”
Para demostrar la causal del primer numeral, es importante el re caudo probatorio de los incumplimientos contractuales, partiendo de la premisa de que todo hecho debe demostrarse, es imprescindible el recaudo de pruebas documentales, testimoniales, periciales en razón a la libertad y carga probatoria, pero que sean lícitas, útiles, pertinentes, conducentes, necesarias, ya que probar no es alegar o simplemente afirmar, probar es demostrar un acontecimiento o suceso determinado en el tiempo y en el espacio, respetando el debido proceso, ya que el incumplimiento de cada cláusula es un hecho que debe ser determinado, individualizado en un lugar y fecha, debiendo corresponder el hecho probado efectivamente a un incumplimiento contractual, de allí la importancia de establecer cláusulas contractuales claras, diáfanas, comprensibles.
En la causal del segundo numeral se establece la situación en el que el propietario lo necesite para sí mismo, para vivir allí o para un establecimiento comercial suyo sustancialmente, trascendente, primordialmente, distinto al del arrendatario, así que no puede ser una actividad comercial parecida con semejanzas, como tratar de variar o ampliar los bienes antiguamente comercializados con otros nuevos diferentes, pretendiendo disimular el viejo comercio con el nuevo, en la actualidad con tanta tecnología que se comercializa por ejemplo en comercialización de bienes intangibles, será necesaria la práctica de pruebas periciales para determinar si el nuevo comercio es sustancialmente diferente al anterior.
Para determinar que los hechos correspondan a lo que se exige en el tercer numeral del citado artículo, se requerirá eventualmente de la práctica de una prueba técnico pericial por parte de un profesional de la ingeniería civil, a menos que, su ruina sea un hecho evidentemente notorio, por ejemplo, que el inmueble se hubiere derrumbado a causa de un terremoto o huracán e impida el uso pleno y seguro del bien raíz.
Lo manifestado anteriormente sobre las pruebas periciales tiene armonía con el art. 519 del Código de Comercio que establece que: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.” en razón a que varios hechos requieren de este medio probatorio para su plena demostración.
Se destaca que el desahucio en este caso se debe hacer con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, por ejemplo, si el contrato termina el veintiocho (28) de agosto del 2024, se debe notificar el desahucio antes del veintisiete (27) de febrero del 2024, incluso a prevención y para evitar contratiempos es mejor hacerlo prudentemente con varios días de anterioridad al último día de plazo, porque de hacerlo con menos de seis meses se renovará automáticamente el contrato de arrendamiento por el mismo término establecido en el contrato que termina.
Sugiero leer los artículos 518, 519 y 520 del Código de Comercio.
Gracias por leer hasta aquí, eso habla muy bien de ti, eres un gran lector y estás interesado en proteger tu patrimonio, recuerda ser siempre ¡muy eficiente!
14/marzo/2024