LA MOVILIDAD DE LAS PERSONAS EN SITUACIÓN DE DISCAPACIDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Contexto: En el presente artículo de opinión se refiere a la movilidad de las personas en situación de discapacidad dentro del edificio o conjunto legalmente constituido y sometido al régimen de propiedad horizontal a la que para simplificar se le referirá simplemente como Propiedad Horizontal.
Es importante que arquitectónicamente se tenga en cuenta la normatividad para el acceso a la Propiedad Horizontal de residentes y visitantes en situación de discapacidad para su movilidad. En construcciones modernas es un tema de conocimiento público por la población en general y los constructores lo deben tener presente, el problema es respecto a las construcciones antiguas realizadas antes de tener vigencia la ley 472 de 1998 y de la ley 361 de 1997, que son fundamentales para los derechos colectivos de las personas en situación de discapacidad.
Vamos a hacer un ejercicio mental hipotético, imaginemos una construcción de Propiedad Horizontal que se componga arquitectónicamente por zonas comunes con áreas deportivas, pasillos, escaleras y edificios de apartamentos sin ascensor que fue construido en la década de los ochenta, donde visitantes y residentes en situación de discapacidad han manifestado que se les dificulta su movilidad dentro de las áreas comunes de acceso a los apartamentos por carecer de ramplas o si existiendo ramplas estas son muy empinadas lo que vuelve maratónica el subirlas en silla de ruedas.
Ahora bien, siguiendo con el ejercicio mental hipotético estas personas en situación de discapacidad a pesar de haber hecho la solicitud ante la administración de la Propiedad Horizontal no reciben solución de fondo al problema deciden interponer una demanda ante la Rama Judicial para exigir la protección de los derechos colectivos, demanda que se conoce popularmente como “acción popular” con estas circunstancias la Propiedad Horizontal (como persona jurídica) tendrá legitimidad en la causa por pasiva y son vinculados como demandados, desde allí ya tendrá que incurrir en gastos de honorarios del abogado, previniendo eventuales gastos como puede ser una eventual condena en costas y agencias en derecho en caso de causarse.
Ahora bien, puede acontecer que efectivamente luego del proceso se ordene en la sentencia ejecutoriada la adecuación arquitectónica de las áreas comunes para garantizar el acceso de las personas en situación de discapacidad, por eso es tan importante que los copropietarios, residentes, visitantes, arrendatarios dentro de la Propiedad Horizontal conozcan el tema del acceso arquitectónico para las personas en situación de discapacidad.
Si una persona quiere comprar o invertir por ejemplo en un apartamento ubicado dentro de una Propiedad Horizontal debe analizar si arquitectónicamente está adecuado para el acceso a personas en situación de discapacidad porque él no estar adecuado arquitectónicamente para el acceso de personas en situación de discapacidad puede causar eventuales demandas que impliquen gastos adicionales a todos los copropietarios.
Lo anterior es respecto al derecho colectivo de las personas, pero sin tener en cuenta si el acceso limitado a las personas en situación de discapacidad causó daños, porque en esta situación puede eventualmente dar lugar a otras demandas adicionales que deberán corresponde en procesos diferentes al de la acción popular, porque en este tipo de proceso no procede pedir indemnizaciones ya que para exigir indemnización por daños y perjuicios existen procesos diferentes como por ejemplo si las personas afectadas son un grupo, procederá la reparación de perjuicios causados a un grupo, mejor conocida como “acción de grupo” siempre que se cumplan los requisitos de la normatividad.
En caso de una demanda de daños y perjuicios individuales puede corresponder a una demanda de responsabilidad civil, ante un Juez (según el reparto) Civil, para que sea ante un Juez Administrativo dependerá de factores procedimentales respecto a los demandados, en caso que se vincule como demandada una persona jurídica de derecho público como por ejemplo el Municipio donde ocurrieron los hechos corresponderá eventualmente a la vía jurisdiccional contenciosa administrativa en un proceso (medio de control) que se conoce como reparación directa.
No es común que se piense en estos aspectos de eventuales demandas en temas de Propiedad Horizontal, pero todo lo que puede afectar el patrimonio de un copropietario es importante analizarlo, por eso te felicito por ser un lector ¡muy eficiente!
05/junio/2025
www.muyeficiente.com
RESPECTO DEL IVA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Contexto: En el presente artículo de opinión se refiere a situaciones donde luego de determinar la causación del impuesto, el sujeto pasivo del IVA es la persona jurídica constituida que surge con el sometimiento del edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal a la que para simplificar se le referirá simplemente como Propiedad Horizontal.
Es importante destacar que según el art. 33 de la ley 675 del 2001, al constituirse la propiedad horizontal y originar una persona jurídica, esta no es contribuyente del IVA, en el desarrollo del bien social propio, pero concurrentemente hay que tener en cuenta lo establecido en el art. 482 del Estatuto Tributario. Para mejor entendimiento de este tema sugiero leer la sentencia No. 16866 del 29 de octubre de 2014 de la Sección Cuarta del Honorable Consejo de Estado.
Luego de establecer la normatividad general aplicable, hay que determinar en cada situación particular la normatividad específica y los conceptos de la DIAN. Recuerda que si se presenta antinomia entre dos normas un criterio para resolverla es prevaleciendo la norma es especial sobre la general.
Se resalta que las cuotas de administración que pagan los copropietarios dentro de la Propiedad Horizontal no están sujetas al IVA por ser aportes de capital, según el art. 1.3.1.13.5. del Decreto Único Tributario 1625 del 2016.
Respecto al IVA en la Propiedad Horizontal se analizará el tema de manera práctica con ejemplos de la siguiente forma:
Situación hipotética No. 01: LA PROPIEDAD HORIZONTAL “ALQUILA” LA CANCHA DEL ÁREA COMÚN DE RECREACIÓN:
Se alquila por horas la cancha del área común de recreación dentro de la Propiedad Horizontal. Al corresponder a la venta de un servicio SI es un hecho generador de IVA según el art. 420 del Estatuto Tributario, siendo el responsable de cobrar, facturar y declarar ante la DIAN ese impuesto la Propiedad Horizontal.
Situación hipotética No. 02: SE PRESTA SERVICIO “ALQUILER” DE PARQUEADERO “GENERANDO RENTAS”:
En este caso al ser servicio oneroso donde se presenta una explotación económica de parqueadero generando algún tipo de renta, SI es un hecho generador de IVA y debe expedirse su respectiva factura electrónica, sin importar si los que usan el servicio son visitantes, residentes, propietario, arrendatario, ya que el impuesto nace del hecho generador que es el préstamo del servicio oneroso que genera rentas, pero si ese servicio se cobra a los copropietarios dentro de la cuota del condominio sin cobro adicional por concepto de alquiler NO se genera el IVA. Esto en armonía con el art. 462-2 del Estatuto Tributario.
Situación hipotética No. 03: SE “ALQUILA” EL SALÓN SOCIAL PARA EVENTOS “GENERANDO RENTAS”:
En este caso al ser servicio de alquiler donde se presenta una explotación económica del salón social generando algún tipo de renta, SI es un hecho generador de IVA y debe expedirse su respectiva factura electrónica, sin importar si los que usan el servicio son visitantes, residentes, copropietario, arrendatario, ya que el impuesto nace del hecho generador que es el préstamo del servicio de alquiler que genera rentas, pero si ese servicio se cobra a los copropietarios dentro de la cuota del condominio sin cobro adicional por concepto de alquiler NO se genera el IVA. Sugiero leer el art. 72 de la ley 675 del 2001.
Situación hipotética No. 04: EN UN CONJUNTO MIXTO UN COMERCIANTE VENDE BIENES CORPORALES MUEBLES “VIVERES” EN UNA TIENDA:
En este ejemplo se presupone que está permitido el uso comercial por ser una Propiedad Horizontal mixta y que la demás normatividad aplicable lo permite como el uso del suelo, siendo el comerciante propietario del local comercial.
Respecto al IVA de la venta de víveres del comerciante se precisa que al NO ser la Propiedad Horizontal quien vende esos productos y no ser administradores de la tienda, no tiene la Propiedad Horizontal y su administración responsabilidad alguna respecto al IVA que se genera por la venta de los víveres, ya que no hacen parte como “vendedor” de la venta de esos productos porque quien ejerce el comercio en su tienda es un comerciante propietario de su local, debe ser este comerciante el responsable de cobrar, facturar y declarar ante la DIAN ese impuesto.
Es importante para las personas que quieran ejercer el comercio dentro de una Propiedad Horizontal verificar en la licencia de construcción si en el edificio o conjunto está permitido el uso comercial.
Siempre es recomendable analizar cada situación particular así sea parecida una situación a otra porque a veces hay diferencias sutiles, que son reconocibles por un experto en el tema.
Te felicito por leer lo anterior y para que seas una persona eficiente respecto a este tema, te sugiero tenerlo en cuenta, espero que coincidas con la opinión del redactor respecto al IVA en venta de bienes corporales muebles y servicios en la Propiedad Horizontal, pero si no coincides en opinión, te recuerdo que el redactor es muy respetuoso de toda opinión de las personas, recuerda ser siempre ¡muy eficiente!
05/junio/2025